Quanto costa comprare casa

Acquistare una casa è un passo importante, tuttavia spesso capita di concentrarsi con attenzione sul prezzo di vendita senza tener conto di tutte le altre spese che bisogna affrontare. In corso di valutazione quindi, è bene fare un conto complessivo, valutando quello che sarà il costo di periti, tasse, imposte di bollo e anche eventuali agevolazioni.

In generale bisogna tener conto di:

• Commissione dell’agenzia immobiliare;
• Registrazione contratto preliminare;
• Spese notarili per rogito e mutuo;
• Imposte per il mutuo;
• Eventuale ristrutturazione con costi accessori come tecnici e, in caso di richiesta di finanziamento ulteriore, tasse e somme aggiuntive.

Ognuna di queste voci è variabile e molto dipende dal prezzo di acquisto dell'immobile. Tanto è più alto, tante più alte saranno le spese relative. Altre tasse dovute allo Stato al momento dell'acquisto sono invece fisse e non variano al variare del prezzo dell'immobile.

Imposte: costi e agevolazioni

La prima voce da considerare sono i costi relativi alle imposte che devono essere pagate da chiunque acquisti casa. Solo per coloro che acquistano la prima casa sono previsti dei benefici. Le imposte previste dalla legge per l’acquisto della casa da un soggetto privato sono:

• Imposta di registro pari al 2% del valore dell’immobile per acquisto prima casa o al 9% dalla seconda in poi
• Imposta ipotecaria di 50 euro uguale per tutti
• Imposta catastale di 50 euro uguale per tutti

Solo per coloro che acquistano casa da un’azienda i costi sono:

• Iva al 4% fino al 22% (in base all'acquisto di prima casa, seconda casa o bene di lusso)
• Imposta di registro di 200 euro
• Imposta ipotecaria di 200 euro
• Imposta catastale di 200 euro

Per ricevere delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa bisogna comunque fare riferimento alla dichiarazione dei redditi. La casa dovrà essere la prima acquistata, essere la propria residenza e non appartenere a categorie di lusso.

Costi per il notaio

Un altro costo che può oscillare di molto è quello relativo alle spese notarili. Il notaio è fondamentale e non si può scegliere di farne a meno, è bene quindi affidarsi ad un professionista e chiedere sempre prima la sua parcella. Il notaio può operare sia per il compromesso (contratto preliminare) iniziale che per la firma finale dell’atto di compravendita. Il professionista oltre di dare sede alla parte burocratica effettua delle verifiche e quindi si occupa e certifica che tutto venga svolto in modo corretto fino alla firma finale. Verifica che l’immobile non abbia problemi o diritti di altri, ipoteche o clausole e quindi rende tutta la compravendita perfettamente trasparente.

La parcella del notaio viene solitamente fissata a scaglioni oppure può essere indicata dal notaio come prezzo fisso. In generale non è mai meno dell’1% del valore dell’immobile. Oltre all’onorario vero e proprio che è comunque soggettivo e può essere stabilito dal notaio, bisogna anche pagare degli altri costi ovvero la Tassa per contributo alla Cassa Nazionale Notariato che è di circa 100 euro.

Il decreto prevede che il prezzo del notaio può essere superiore all’1% solo se la casa costa meno di 25 mila euro e meno dell’1% solo se la casa costa più di 500 mila euro. Per comodità si tende quindi a calcolare la forbice tra 25 e 500 mila euro che è quella più plausibile per tutti.

Costi dell’agenzia immobiliare e del compromesso

Oltre i costi citati bisogna considerare anche la commissione che deve essere pagata all’agenzia immobiliare. Questa non è fissa ma differisce in base all’azienda a cui ci si rivolge e può variare tra il 2 e il 3% del prezzo finale di acquisto dell'immobile.

Nel calcolo si tiene conto della provvigione e poi si deve calcolare l’IVA al 22%. Se ad esempio il prezzo dell’immobile è di 200 mila euro, con una provvigione al 3%, si pagherà, tenendo conto anche dell’IVA, una cifra finale di 7320 euro solo all’Agenzia immobiliare.

Un altro costo importante è il compromesso (o atto preliminare di vendita. Non è un passo obbligatorio) ovvero la base su cui viene poi formalizzato il rogito. Questo, a differenza degli altri costi, deve essere pagato a parte al notaio e viene composto così:

• 200 euro come imposta di registro fisso
• 16 euro di bollo per foglio per un costo che varia a seconda della lunghezza

Quindi tra questa documentazione e altre spese notarili accessorie è bene sempre considerare almeno 500 euro. 

Come effettuare il calcolo delle spese

Per determinare il valore catastale dell’immobile bisogna moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente fisso. Questo è di 115.5 per la prima casa e 126 per la seconda casa.

Ad esempio, nel caso di acquisto di un immobile da 100 mila euro, con una rendita catastale di 500 euro, e nel caso si tratti di prima casa, si andrà per prima cosa a valutare il valore catastale. Quindi: 500 euro x 115.5 coefficiente = 57750 mila euro di valore catastale.

Oltre questo bisogna poi considerare gli altri costi, quindi il 2% del valore catastale che si calcola moltiplicando i 57750 euro x 0.02 e si ottiene 1155 euro.

Nei costi quindi si considera 1155 euro, l’imposta catastale da 50 euro e l’imposta ipotecaria di 50 euro per un totale di 1255 euro.

Consideriamo di voler acquistare un immobile, prima casa, da 200 mila euro con valore catastale da 60 mila euro e un mutuo pari a 140 mila euro e vediamo come sono strutturati i costi:

• Imposta di registro del 2% pari a 1200 euro (sul valore catastale);
• Imposta ipotecaria 50 euro;
• Imposta catastale 50 euro;
• Onorario del notaio 1586 euro;
• Spese per il notaio (cassa, tassa, visure, certificati e bolli) 500 euro;
• Imposta sostitutiva dello 0.25% sul mutuo 350 euro;
• Oneri della banca allo 0.35% sul mutuo 490 euro;
• Perizia 250 euro;
• Onorario del notaio per il mutuo 1830 euro;
• Spese 180 euro;
• Assicurazione obbligatoria della banca 150 euro;
• Provvigione dell’agenzia immobiliare con IVA 7320 euro;

Per una spesa totale di 13956 euro.

Questo vuol dire che, oltre all’importo da utilizzare come differenza rispetto al mutuo per l’acquisto della casa bisognerà avere almeno 15 mila euro per far fronte a tutte le spese per un acquisto di questo tipo.

Stai cercando una casa nuova? Facci sapere cosa ne pensi di tutte le spese accessorie da considerare. Hai già comprato un immobile e non avevi tenuto conto di questo budget aggiuntivo?

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